Кредитование

Оценка затруднена тем, что некоторые качества не поддаются точному определению. Например, два во всех отношениях одинаковых дома могут иметь разную рыночную стоимость из-за их архитектурных особенностей или стиля. Влияют также такие факторы, как местоположение, тип строения и расположение комнат. Некоторые покупатели предпочитают квартиры на одном, а не на нескольких этажах; дома, находящиеся на удалении от оживленных магистралей, пользуются большим спросом, чем расположенные на них.

Оценка залога

Хотя оценку недвижимости нельзя отнести к точным наукам, без нее нельзя обеспечить успешное осуществление программы ипотечного кредитования. Успех оценки зависит от способностей оценщика, его опыта и умения учитывать статистику торговли домами, выдачу разрешений на новое строительство, уровень продажных цен на уже имеющиеся и вновь построенные дома или квартиры, миграцию населения, факторы устаревания и износа, предложение жилья и потенциальный спрос на него. Оценщик должен изучить всю совокупность факторов, влияющих на стоимость дома, и выразить ее в денежных величинах.

Мелкие банки при решении этих задач часто полагаются на членов своего совета директоров. Иногда оценкой занимаются одно или несколько должностных лиц банка, специализирующихся на ипотечном кредитовании; в других случаях банки обращаются к услугам независимых оценочных компаний, особенно если речь идет о случае, выходящем за рамки повседневной практики. Многие крупные банки в США, предоставляющие большие ссуды под недвижимость, держат штатных оцевщиков-профессноналов.

Оценщики недвижимости при ипотечном кредите используют несколько способов оценки, основными из которых являются метод калькуляции и метод оценки по рыночной стоимости. Первый определяет оценочную стоимость как полную восстановительную стоимость дома или квартиры за минусом износа. Стоимость земельного участка исчисляется путем сравнения с такими же участками в данном районе. Сначала оценщик находит стоимость строительства дома, исходя из его полезной площади в квадратных метрах, а затем вычитает из этой величины (использованную) часть этой стоимости. Учитываются также упомянутые выше нематериальные факторы. При оценке по рыночной стоимости дом сравнивается с такими же домами, которые были проданы незадолго до этого и фактическая рыночная стоимость которых известна. Оба метода достаточно сложны, так как предполагают учет дополнительных факторов из-за того, что совершенно одинаковых домов не существует. Они имеют недостатки и могут быть успешно использованы только лицами, прошедшими серьезную подготовку и имеющими достаточный опыт.

Точность оценки, являющейся основой ипотечного кредита, имеет большое значение. Например, если банк соглашается на выдачу ссуды, равной 80% оценочной стоимости дома, оцененного в 50 тыс., долл., но фактически стоящего 42 тыс. долл., это означает, что банк выделяет 40 тыс., долл., т. е. почти полную рыночную стоимость дома в текущих ценах. В случае неуплаты по ссуде и сохранения стабильных цен на рынке недвижимости банку вряд ли удастся избежать определенных потерь, если подсчитать стоимость конфискации и продажи с торгов заложенного имущества. С другой стороны, если дом будет оценен в 35 тыс., долл., клиент может обратиться к другому кредитору, так как, вместо полагающихся 33 600 долл. банк сможет, предложит ему лишь 28 тыс. долл. Ошибки в оценке залога могут дорого обойтись как банку, так и любому другому кредитору. Завышение стоимости залога означает для банка увеличение риска, занижение — потерю клиента.