Кредитование

      В ипотечных кредитных операциях коммерческого банка сделка оформляется с помощью закладной под недвижимость. В любом случае закладная под недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита, предоставляемого коммерческими банками страны.

     Закладная под недвижимость содержит несколько пунктов, которые в основном аналогичны обязательствам заемщика, предусмотренным в договорах о срочных кредитах, применяемым в кредитовании хозяйственных предприятий. Во-первых, должник по закладной обязуется выплатить сумму долга и процент в соответствии с кредитным договором. Во-вторых, на заемщика возлагаются выплата всех налогов, особых сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности. Ипотека требует от заемщика своевременного ремонта собственности и обязательства не использовать ее для какой-либо незаконной деятельности. Она может также предусматривать запрещение существенной перестройки или укрупнения дома, или перепланировки квартиры без особого разрешения банка, полное страхование от пожара, урагана и тому подобных случаев в пользу банка.

закладная

     Закладные обычно включают условие ускоренного погашения кредита, если должник своевременно не выплачивает сумму долга и процент по кредиту или не выполняет какое-либо из своих обязательств, кредит подлежит немедленному погашению в полном объеме.

     Необходимость такого условия очевидна. И, наконец, закладная должна быть соответствующим образом оформлена в государственном учреждении для защиты интересов кредитора от последующих притязаний со стороны третьих лиц. Стоимость оформления кредита под недвижимость довольно высока и выплачивается, как правило, заемщиком.

     Положительным явлением в области финансирования под недвижимость является появившийся вторичный рынок закладных на жилые помещения, на котором происходит купля-продажа ранее оформленных закладных. Этот рынок облегчил приток средств от инвесторов к покупателям жилых домов и квартир и позволил держателям закладных регулировать долю закладных в портфеле ценных бумаг. На вторичном рынке совершаются два вида сделок: купля-продажа закладных и создание так называемого пула закладных. Закладные, которые обращаются на вторичном  рынке, могут быть застрахованы страховыми компаниями, либо представлять собой обычные ссуды. Кредитор по ипотеке - например, банк или ипотечная компания, - может продать другому банку тысячу или более закладных общей стоимостью несколько сотен миллионов долларов.

     Создание пула закладных предполагает выпуск ценных бумаг, которые представляют на рынке определенные доли этого пула. Основатель пула, который списывает эти закладные со своего баланса, выпускает ценные бумаги, покупатели которых становятся совладельцами пула закладных. Взносы по закладным распределяются между держателями ценных бумаг. Основатель пула берет на себя обязанности по обслуживанию ипотеки, т. е. инкассации и распределению платежей.